Warunki zabudowy a dostęp działki do drogi publicznej

W sytuacji, gdy teren, na którym chcemy uzyskać pozwolenie na budowę nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rozwiązaniem jest otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnej wuzetki. Jednym z koniecznych warunków do wydania takiej decyzji jest dostęp do drogi publicznej. Przedstawiamy sytuacje, w których może zaistnieć brak dostępu do drogi publicznej i podpowiadamy jak rozwiązać taką sytuację.

Działka graniczy z drogą publiczną, lecz nie ma możliwości, aby bezpośrednio dostać się na nią

Brak dostępu działki do drogi publicznej może mieć miejsce, gdy działka graniczy z drogą publiczną, lecz nie ma możliwości, aby bezpośrednio dostać się na nią. Taka sytuacja może zaistnieć np. jeżeli pomiędzy działką, a drogą przeprowadzony jest rów melioracyjny i przy działce nie ma przez niego przejazdu. W takim przypadku istnieją dwa rozwiązania: budowa przejazdu przez rów melioracyjny –  zwykle na koszt własny lub uzyskanie dostępu do istniejącego wjazdu na drogę poprzez służebność przez grunta sąsiednie.

Działka nie graniczy z drogą publiczną, ale grunty pomiędzy drogą a działką należą do jej właściciela

Można się także spotkać z sytuacją, gdy działka budowlana, którą chcemy nabyć jest oddzielona od drogi publicznej innymi gruntami należącymi do osoby, od której działkę nabywamy. W przypadku, gdy działka, którą chcemy nabyć powstała w wyniku podziału jednej większej działki, właściciele gruntów, chcąc dokonać ich podziału są jednocześnie zobowiązani do zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Jeżeli natomiast działka, którą chcemy zakupić nie powstała w wyniku podziału większej nieruchomości, a dotychczasowy właściciel posiada w bezpośrednim sąsiedztwie tej działki inne grunty z dostępem do drogi publicznej, powinniśmy zażądać od niego zapewnienia tego dostępu, np. poprzez służebność. Nie powinno być problemu z otrzymaniem od zbywcy dostępu, jeżeli faktycznie zależy mu na sprzedaży działki.

Działka nie graniczy z drogą publiczną, a grunty pomiędzy drogą a działką należą do innych właścicieli

Jeżeli chcemy nabyć działkę oddzieloną od drogi publicznej nieruchomościami osób trzecich możemy zażądać od osoby zbywającej zagwarantowania dostępu do drogi publicznej, np. poprzez służebność i od tego uzależnić jej finalne nabycie. Możemy także nabyć grunt ze świadomością braku dostępu do drogi publicznej. Wówczas należy samodzielnie przeprowadzić negocjacje z właścicielami sąsiednich działek. Może to wiązać się z obowiązkiem uiszczenia opłat za udostępnienie przejazdu i przechodu (służebność gruntowa) lub nabyciem od nich gruntu (zwykle udziału w nim).

Służebność drogi koniecznej

Istnieje prawdopodobieństwo, że nie uda nam się polubownie uregulować kwestii prawnych związanych z dostępem do drogi publicznej. W takiej sytuacji istnieje możliwość skorzystania z instytucji służebności drogi koniecznej. Takie rozwiązanie jest możliwe dzięki przepisom prawa, które dają właścicielowi nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, możliwość zażądania od właścicieli prawnych sąsiednich gruntów ustanowienia potrzebnej służebności drogowej za odpowiednim wynagrodzeniem.